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Fallimenti immobiliari Ecco la tutela "definitiva"

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IMMOBILIARE Gli acquirenti di immobili in costruzione erano già tutelati dai disastrosi rischi dei fallimenti delle imprese edili: e questo grazie a una legge civilissima, la 122 del 20 giugno 2005. Legge, però, spesso disapplicata, per la semplice ragione che le imprese non erano materialmente "obbligate" a rispettare né l'obbligo di fidejussione, a tutela dell'anticipo versato in sede di preliminare, né l'obbligo di stipula dell'assicurazione decennale "postuma", contro i rischi di danni edilizi derivati da criteri costruttivi di cattiva qualità. Ora, a tutto questo, si pone finalmente rimedio, grazie all'entrata in vigore (a partire dal 16 marzo 2019) di una riforma cruciale, il decreto legislativo 12 gennaio 2019 numero 14 che reca il titolo "Codice delle crisi d'impresa e dell'insolvenza", in attuazione della legge 19 ottobre 2017 numero 155.

In pratica, perché il contratto preliminare sia valido, e l'impresa non possa eludere le garanzie di legge, viene introdotto l’obbligo di stipula del contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata e l’obbligo per il notaio di verificare il rilascio della fideiussione e dell’assicurazione decennale postuma contro i difetti costruttivi dell'immobile.

Esulta l'associazione Assocond-Conafi, che per tanti anni si è battuta affinché la legge del 2005 venisse finalmente perfezionata. E aggiunge e specifica, puntualmente, il Consiglio nazionale del Notariato: “La nuova legge impone al notaio di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza” della stessa.

Inoltre, "in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile".

E ancora, specificamente: "Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019".

Il notaio "assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni)".

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata "comporta”, continua il Notariato, "la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo)".

A questo punto, con decreto del ministro della Giustizia, entro 90 giorni dall'entrata in vigore del provvedimento di legge, sarà determinato il modello standard della fidejussione e della polizza.

Secondo l'Assocond-Conafi, "la necessità per il costruttore di essere considerato garantibile, stimolerà il miglioramento della qualità imprenditoriale diminuendo così il rischio di default", mentre "l’obbligo di fornire assicurazione decennale postuma, con i controlli conseguenti pretesi dalle Assicurazioni, costringerà a elevare la qualità dell’immobile e rispettare le norme costruttive!".

SERGIO RIZZA
Twitter: @sergiorizza

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